Kira Tespit Davası Nedir ve Hangi Şartlarda, Ne Zaman Açılmalıdır?
GİRİŞ
Ülkemiz, son zamanlarda hem ekonomik dalgalanmalar hem de yüksek enflasyonla mücadele etmektedir. Bu zorlu dönemlerde, konut sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkiler de etkilenmiş, özellikle konut tedariki ve kira bedeli konularında sorunlar ortaya çıkmıştır. Hızla artan enflasyon ve konuta olan yüksek talep, ev sahiplerini, uzun süredir evlerinde yaşayan kiracılara yüksek oranda zam yapma veya tahliye etme talebinde bulunmaya yönlendirmiştir. Bu durum, kira tespit ve tahliye talepli davalarda belirgin bir artışa neden olmuştur.
Bu yazının amacı, bu zorlu dönemde kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkileri anlamak ve özellikle kira tespit davasının detaylarına odaklanarak bu alandaki hukuki süreci açıklamaktır. Bu bağlamda, kira tespit davasının ne olduğu, ne zaman ve nasıl açılabileceği, dava süreçleri ve dikkat edilmesi gereken hususlar gibi konular detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
Kira Tespit Davası Nedir?
Bilindiği üzere kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
Tespit davaları, genel olarak bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukuki ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir. Tespit davaları hakların istikrarını temin etmekle toplumsal bir yarar sağlar. Tespit davasının amacı da hukuki belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukuki ilişkileri taraflar açısından belirli hale getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir.
Öte yandan Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hakimin kararı ile doğar. Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik gösterirler (Bkz. Baki Kuru, Ali Cem Budak, Tespit Davaları, 2.Baskı, İstanbul 2010, s.68 ve 106).
Kira tespit davası, kiracı ve ev sahibi arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık yaşandığında başvurulan hukuki bir süreçtir. Bu tür davalar genellikle kira sözleşmesinin yenilendiği dönemlerde veya belirli periyotlarda kira bedelinin revize edilmesi gerektiğinde ortaya çıkar. Taraflar arasında anlaşma sağlanamadığında veya belirlenen kira bedeli hakkaniyete uygun bulunmadığında, kiracı veya ev sahibi mahkemeye başvurarak kira belirlenmesi davası açabilir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır ?
TBK MADDE 345 Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Borçlar Kanunu md. 345’e göre, kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilir, ancak kira sözleşmesinin süresinin beş yıldan az veya fazla olması açılan davada verilecek kararı etkilemektedir.
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun kira parasının tespitine ilişkin 344 maddesinde” Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir. Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.
Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, mahkemece bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.
Mahkemece, Kira Tespiti Hangi Koşullara Göre Tespit Edilir?
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E: 2009/732 K: 2009/2648
Hükme esas alman bilirkişi raporunda dava konusu mecur ile hem m2 , hem de dönem başlangıç tarihleri farklı olan emsal kira sözleşmeleri dikkate alınarak soyut gerekçelerle aylık brüt 4.500.-TL. kira getirebileceği belirtilmiştir. Davalının önceki dönem ödediği aylık kira miktarı, ekonomide yaşanılan olumsuz gelişmeler ve kira paralarında mevcut önemli düşüşler dikkate alındığında açıklanan bu miktarın fazla olması nedeniyle bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığı anlaşılmaktadır.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, hak ve nesafet uygulamasına göre kira parası tespit edilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat, mimar, mülk bilirkişi gibi) bilirkişiler kurulu oluşturularak, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı, bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında re’sen değerlendirilmeli, hak ve nesafete uygun olarak saptanması gerekir.
Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Şartı Var Mıdır?
Yargı Paketi kapsamında, kira tespit davalarına zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. 01.09.2023 tarihinden itibaren kira tespit davalarında arabuluculuk süreci zorunlu hale gelmiştir. Kiraya ilişkin tüm davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki görevli sulh hukuk mahkemesinde açılır. İstanbul, Kartal da bulunan bir taşınmazın kira tespiti için dava, İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/2745 E. 2017/13776 K.
Davacı, 01.01.2014 tarihinden itibaren 6.450 TL+KDV olarak ödenen kira bedelinin 01/01/2015 tarihinden itibaren aylık 9.500,00 TL+KDV olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun kira parasının tespitine ilişkin 344 maddesinde” Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir. Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.
Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, mahkemece bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.
Olayımıza gelince; Taraflar arasında imzalanan 01.01.2010 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin imzalanmasından itibaren ki 4. dönem olup, hak ve nesafet dönemi başlamamıştır. TBK’nun 344. maddesinde belirtilen 5 yıllık dönem geçmediğinden 01.01.2015 tarihinden itibaren olan dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, DİE’nin 12 aylık ÜFE endeksine göre kira tespiti yapılması gerekir. Endeks uygulanmak suretiyle bulunacak kira bedelinin ödenen kira bedelinin altına düşmemek kaydıyla tespit edilmesi gerekirken yazılı şekilde davalı tarafından ödenen bedelden daha düşük bedel tespit edilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.