Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Tahliye Edebilir mi? Tahliye Davası ve Süreç Detayları
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre, kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir hukuki ilişkidir. Bu tanım, kira sözleşmesinin karşılıklı edimleri içeren bir sözleşme niteliğinde olduğunu açıkça göstermektedir.
Başka bir anlatımla, kira sözleşmesi bir bedel karşılığında, geçici bir süre için taraflardan birinin veya üçüncü bir kişinin taşınır ya da taşınmaz malının ya da bir hakkın kullanımını sağlama esasına dayanır. Kira sözleşmesi, karşılıklı iradelerin birleşmesiyle kurulur. Bu sözleşmenin tarafları, kiraya veren ve kiracıdır. Kiraya veren, malından bedel karşılığı yararlanılması hususunda rıza gösterirken, kiracı da bu kullanım karşılığında kira bedelini ödemeyi taahhüt eder. Bu noktada, konut ve çatılı işyeri kiraları hakkında ayrı bir açıklama yapmak faydalı olacaktır. Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını, Türk Borçlar Kanunu’nda bağımsız bir ayırım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, söz konusu kiralarda genellikle kiracının sözleşmenin zayıf tarafını oluşturmasıdır. Dolayısıyla, konut ve çatılı işyeri kiralarının nitelik ve içerik yönünden kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kuralları içermesi amaçlanmıştır (bkz. Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398).
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık ya da örtülü bir şekilde bir sürenin belirlenmesi ve herhangi bir bildirim yapılmaksızın bu sürenin dolmasıyla sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi, belirli süreli kira sözleşmesinin tipik örneğidir. Başlangıcı belli, süresi belli olan sözleşmeler bu kapsama girer (bkz. Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 130).
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi, TBK’nın 347 ve devamı maddelerinde iki ana başlıkta düzenlenmiştir: bildirim yoluyla sona erme ve dava yoluyla sona erme. Bildirim yoluyla sona erme, kanunda öngörülen süre ve şekillere riayet edilerek tarafların iradesiyle gerçekleştiğinden, bu hususta ayrıntılı açıklama yapılmayacaktır.
A. Bildirim Yoluyla Sona Erme
Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan madde uyarınca:
(1) Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşmenin belirlenen süresinin sona ermesiyle sözleşmeyi sona erdiremez. Bununla birlikte, on yıllık uzama süresi tamamlandığında, kiraya veren bu sürenin bitimini takip eden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. (2) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kira sözleşmesinin başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. (3) Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlar söz konusu olduğunda, hem kiraya veren hem de kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
B. Dava Yoluyla Sona Erme
Dava yoluyla sona erme, kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere iki ana başlıkta düzenlenmiştir. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler, TBK’nın 350 ve 351. maddelerinde belirtilmiştir. Bunlar; Konut veya işyeri gereksinimi, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım yapılması, Yeni malikin konut ya da işyeri gereksinimi gibi durumlardır.
Kiracıdan kaynaklanan sebepler ise TBK’nın 352. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; Tahliye taahhüdü, İki haklı ihtar, Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması kiraya verenden kaynaklanan fesih sebepleri olarak sıralanmıştır.
Buna ilaveten, birinci ayırımda düzenlenen genel hükümler (adi kira) ile ikinci ayırımda düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümlerin çelişmediği durumlarda, TBK’nın 315. maddesinde düzenlenen kiracının temerrüdü ve 316. maddesinde yer alan özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık (sözleşmeye aykırılık) hallerine dayanarak da sözleşme sona erdirilebilir.
1. Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası
Taşınmazı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi söz konusu olduğunda, taşınmazın edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bu durumu yazılı olarak kiracıya bildirebilir. Bu durumda, sözleşme altı ay sonra açılacak bir dava ile sona erdirilebilir. Buna ek olarak, taşınmazı sonradan edinen kişi, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı bir dava yoluyla da kullanabilir.
MADDE 351 – (1) Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. (2) Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması Gereklidir.
İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarında, söz konusu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen, geçici veya henüz doğmamış ya da uzun bir sürede gerçekleşmesi mümkün olan ihtiyacın tahliye sebebi olarak ileri sürülmesi mümkün değildir. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç iddiasının varlığı yeterli olmayıp yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Örnek olarak, ihtiyaçlının kirada oturması, kiraya verenin ergin çocuğunun ayrı bir evde yaşamak istemesi veya evlilik hazırlığı yapması, yahut kiraya verenin sağlık koşullarının kiralanana taşınmasını gerektirmesi, ihtiyaç iddiasının samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü için tipik örneklerdir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 25.10.2014 tarihli, 2004/6759 E. – 2004/7239 K. sayılı Kararı
İhtiyaç sebebine dayanılarak açılan tahliye davasında, tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekir. Davacı, nişanlı olduğunu, kısa süre içinde evleneceğini ve kiralanana konut olarak ihtiyacı olduğunu ileri sürmüştür. Ancak nişanlanma mutlaka evlilikle sonuçlanmayabileceğinden, bu husus tek başına tahliye davasında ihtiyacın kabulü için yeterli değildir. Davacının dinlettiği tanık da davacının nişanlı olduğunu doğrulamış, fakat evlilik hazırlıkları hakkında somut bir bilgi vermemiştir. Bu sebeple, Yargıtay henüz doğmuş bir ihtiyaçtan söz edilemeyeceğini ve ihtiyaç iddiasının kanıtlanamadığını değerlendirerek davanın reddi gerektiğine hükmetmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2000/930 E. – 2000/945 K. sayılı Kararı
Yapılan yargılama sırasında, davacının maliki olduğu Emek Mahallesi, Bosna Hersek Caddesi’ndeki 23 numaralı binanın 10 numaralı dairesinin boş olduğu ve kiralanmak amacıyla boş tutulduğu anlaşıldığından, Yargıtay HGK davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olarak kabul edilemeyeceğine karar vermiştir. Boş duran bu dairenin niçin kullanıma tahsis edilmediğine dair ileri sürülen gerekçeler de ihtiyacın samimi olmadığı düşüncesini ortadan kaldıracak nitelikte bulunmadığından, mahkemenin davayı kabul etmesi hatalı görülmüş ve bozma kararı verilmiştir. Somut olayda, davacı vekili, evli olan oğlu Şükrü’nün kirada oturduğunu, tahliye tehdidi altında bulunduğunu ve bu nedenle dava konusu taşınmazın mesken olarak kullanılmasına acil ihtiyaç duyulduğunu iddia etmiştir. Ancak Yargıtay, davacının mülkiyetinde başka bir dairenin boş tutulduğu ve bu dairenin niçin tahsise konu edilmediğinin makul biçimde açıklanamadığı gerekçesiyle ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığı sonucuna varmıştır.
SONUÇ
Yukarıda ayrıntılı şekilde açıklandığı üzere, kira sözleşmeleri kapsamında özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları için kiraya verenin ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu hukuken kanıtlanmalıdır. Geçici, henüz doğmamış veya tamamen soyut bir ihtiyaç ileri sürüldüğünde, Yargıtay kararları da göstermektedir ki tahliye talebi reddedilebilecektir.
Bu doğrultuda, kiralayanın mülkiyetinde boş durumda bulunan başka bir konut veya işyeri bulunması, ihtiyacın zorunlu ve acil olmadığı yönünde kanaat oluşmasına yol açabilir. Aynı şekilde, nişanlanma gibi evlilikle sonuçlanıp sonuçlanmayacağı belirsiz olaylar da ihtiyaç iddiasını tek başına ispatlamada yetersiz kabul edilebilir.
Dolayısıyla, ihtiyaç iddiası ile tahliye davası açarken, Yargıtay içtihatlarında aranan koşulların dikkatle değerlendirilmesi, ihtiyaç iddiasının olgusal, sürekli ve zorunlu nedenlere dayandığının somut delillerle gösterilmesi büyük önem taşımaktadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 1999/10110 E. – 1999/10114 K. sayılı Kararı
Davacı vekili, müvekkilinin oğlu Mehmet R. Akyol’un kiralananda sarraflık, saat ve cep telefonu ticareti yapacağını öne sürerek tahliye talep etmiştir. Davalı vekili, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını, aynı sokakta davacıya ait 20/B numaralı boş bir dükkan bulunduğunu belirtmiştir. İlk derece mahkemesi kiralananın tahliyesine karar vermiş, ancak davalı vekili kararı temyiz etmiştir. Yargıtay, kiralananın hemen karşısındaki 20/B numaralı dükkanın boş olduğunu ve sokağa tek cepheye sahip olmasına rağmen 17/C numaralı kiralananla kıyaslandığında burada da sarraflık, saat ve cep telefonu ticareti yapılmasının mümkün olduğunu tespit etmiştir. Bu durumda boş olan işyerinin neden ihtiyaca tahsis edilmediği yeterince açıklanamadığından, ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı sonucuna varılmıştır. 6570 sayılı Kanun, zorunlu ihtiyacı tahliye sebebi olarak kabul ettiğine göre, bu kriterler sağlanmadığından tahliye kararı hatalı bulunmuştur. Yargıtay, esasen ihtiyacın acil, gerçek ve samimi olması gerektiğine vurgu yaparak, boş bir dükkân bulunduğu hâlde oranın kullanılmaması karşısında ihtiyacın zorunlu görülmediğine hükmetmiştir.