RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ USULÜ ile RİSKLİ YAPI YIKIM ve TAHLİYE İŞLEMLERİ
Riskli Yapı Kararına Karşı İtiraz Usulü
Riskli yapı tespitine ilişkin süreç, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Başkanlığı tarafından düzenlenen resmi tutanakla başlar. Bu tutanak, aynı ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine geçmek üzere yapıya asılmak suretiyle ilan edilir; ek olarak, maliklere e-Devlet üzerinden bilgilendirme yapılır ve ilgili muhtarlıkta on beş gün boyunca ilan edilir. Böylece, riskli yapı tespitine ilişkin bildirimin, muhtarlıkta yapılan duyurunun son gününde hak sahiplerine ulaşmış olduğu kabul edilir. Ayrıca, ilgili yapıların listesi, Başkanlığın resmî internet sitesi üzerinden de on beş gün süreyle yayımlanır.
İtiraz hakkı, 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin 7/5. maddesi gereğince tanınmıştır. Buna göre, riskli yapı tespitine karşı çıkan malik veya onların yasal temsilcileri, muhtarlık ilanının bitimini izleyen 15 gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüklerine veya yetki devri yapılmış ise ilgili idareye (örneğin ilçe belediyesine) yazılı şekilde başvuruda bulunabilir. İtiraz dilekçesinin, süresi içinde ve bizzat malikler veya onların vekilleri tarafından verilip verilmediğinin kontrolü, söz konusu müdürlük veya idare tarafından gerçekleştirilir.
İtirazların değerlendirilmesi ise Başkanlıkça oluşturulan teknik heyet tarafından yapılır. Bu inceleme yalnızca teknik açıdan gerçekleştirilir; yani söz konusu heyet, yapıların risk durumunu ve buna ilişkin teknik bulguları değerlendirerek karar verir. Bir kat malikinin dahi itiraz başvurusu yapması, incelemenin başlatılması için yeterlidir. Birden çok malikin aynı konuya dair itiraz sunması hâlinde, tüm başvurular tek bir dosya halinde birleştirilir ve aynı teknik heyet tarafından sonuçlandırılır.
Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı Dava Açılması
Riskli yapı tespitine dair idari itiraz süreci sonuç vermediğinde veya teknik heyetçe itiraz reddedildiğinde, malikler kararın kendilerine ulaştığı tarihten itibaren 30 gün içerisinde idare mahkemesinde iptal davası açabilir. Bu 30 günlük süre, 6306 sayılı Kanun uygulamalarında öngörülen, genel idari dava açma sürelerine kıyasla daha kısadır. İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca, dava açmak tek başına işlemin yürütülmesini durdurmaz. Dolayısıyla, riskli yapı tespit kararına karşı yargı yoluna başvurulmuş olsa bile, mahkemeden yürütmenin durdurulması kararı alınmadığı müddetçe yıkım süreci ilerlemeye devam eder.
Uygulamada, 6306 sayılı Kanun’dan kaynaklanan 90 günlük yıkım süresi ve diğer idari işlemler, dava süreci tamamlanmamış olsa dahi işletilebilir. Bu nedenle, davanın malikler açısından sonuç sağlayabilmesi bakımından, mahkeme tarafından yürütmenin durdurulmasına karar verilmesi oldukça önemlidir. Mahkemeye sunulacak delillerin ve uzman görüşlerinin ciddiyet ve sağlamlığı da, yargısal süreçte belirleyici bir unsur olarak ortaya çıkar. Özellikle binanın yapım tarihi ve statik durumunu yansıtan belgeler, teknik raporlar ve benzeri kanıtlar davanın seyrini önemli ölçüde etkiler.
Yıkım ve Tahliye İşlemleri
Riskli yapı tespit raporuna yönelik itirazın teknik heyet tarafından reddedilmesi veya itiraz süresi içinde başvuruda bulunulmaması hâlinde, müdürlük (ya da görevlendirilmiş idare) tarafından ilgili ilçe belediyesine yazı gönderilerek binanın yıkılması talep edilir. İdari yargıya başvuru yapılması durumunda da yürütmeyi durdurma kararı alınmadığı sürece yıkım işlemlerine devam edilir.
6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin 8/3-b maddesi, maliklerden herhangi birinin talepte bulunması halinde, ilçe belediyesi tarafından yıkım ruhsatı düzenlenebileceğini hükme bağlamıştır. Bu ruhsatın alınabilmesi için, yapının tahliye edildiğini gösteren belgelerle birlikte su, elektrik ve doğalgaz bağlantılarının kapatıldığına dair resmi yazıların sunulması gerekir. Ayrıca, yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesi de zorunludur. İlgili maddenin açık hükmü gereği, diğer maliklerin muvafakati aranmaz.
Belediye, maliklere çoğunlukla 90 günlük bir süre verir ve binanın bu süre zarfında malikler tarafından yıkılması istenir. Tebligat, maliklerin tamamına usulüne uygun biçimde gönderilir. Verilen 90 gün içinde yıkım gerçekleşmezse, yasal yetkiyle elektrik, su ve doğalgaz bağlantılarının kesilmesi ilgili kurumlarından talep edilir. Ayrıca, 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesine göre, tahliye ve yıktırma işlemlerine dair tutanak da yapıya asılarak ve muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek ilgililere bildirilmiş sayılır. Aynı dönemde yapının Bakanlığın internet sitesinde de ilanı yapılabilir. Verilen süreler geçtikten sonra binanın malikler tarafından yıkılmaması hâlinde ise, yıkım yetkili idare tarafından re’sen gerçekleştirilir. Yönetmeliğe göre, yıkım maliyetinin Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan karşılanabileceği ifade edilmiştir.
Tahliye ve yıktırma
MADDE 5- (1) Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. (Değişik cümle:29/11/2018-7153/22 md.) Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. (2) (Değişik:29/11/2018-7153/22 md.) Uygulamanın gerektirmesi hâlinde, birinci fıkrada belirtilenler dışında olup Kanun kapsamındaki yapıları kullanmakta olan kişilere de geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Bu kişiler ile yapılacak olan anlaşmanın, bunlara yardım yapılmasının, enkaz bedeli ödenmesinin ve bankalardan kullanacakları kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilmesinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir. (3) Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. (4) Birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarda belirtilen usullere göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, yukarıdaki fıkralarda belirtilen tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir. (Ek cümle:29/11/2018-7153/22 md.) Bakanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir.
Yıkım Masraflarını Kim Öder?
Yıkım masraflarının, yıkımı gerçekleştiren idare tarafından hak sahiplerinden tahsil edilmesini öngören kanun hükmü, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Bu nedenle, kat maliklerinin yıkım masraflarını hangi esaslara göre paylaşacaklarına ilişkin alacakları kararın hukuki dayanağı ve geçerliliği tartışmalı hâle gelmiştir. Bununla birlikte, bir binanın yıkım süreci, genel olarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde değerlendirilebileceği gibi, kat malikleri oy birliğiyle alacakları bir kararla, masrafların nasıl bölüşüleceğini belirleme imkânına sahiptir. Dolayısıyla, masrafların paylaşımı konusunda uygulanacak usul, büyük ölçüde kat malikleri kurulunun oybirliğiyle aldığı karara dayanacak ve bu kararın içeriği, olası uyuşmazlıklarda belirleyici rol üstlenecektir.
Riskli Yapının Güçlendirilmesi Yıkım İşlemini Durdurur mu?
6306 sayılı Kanun’un ana amacı, binaların depreme karşı dayanıklı hale getirilmesidir. Bu nedenle, yapı teknik olarak güçlendirmeye elverişli ise yıkım yerine güçlendirme yapılması, amaca uygun, pratik ve ekonomik bir tercih olabilir. Uygulama Yönetmeliği’nin 8/5. maddesinde, riskli yapıların güçlendirilmesinin nasıl yapılacağı düzenlenmiştir.
Bu hükümlere göre, güçlendirme yoluna gidilebilmesi için önce binanın teknik açıdan güçlendirmeye uygun olup olmadığının tespit edilmesi gerekir. Güçlendirme kararı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi gereğince kat maliklerinin beşte dördünün oy çokluğuyla alınır. Malikler bu kararı aldıktan sonra, ilgili projeyi hazırlatarak yetkili belediyeden güçlendirme ruhsatı talep ederler. Yönetmelik, güçlendirme projesinin, yıkım için verilen 90 günlük süre içinde onaylatılması gerektiğini öngörür.
Güçlendirme çalışmaları da, kentsel dönüşüm mevzuatı kapsamına girdiği için, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından sağlanan kredi imkânlarından ve faiz desteğinden yararlanabilir. Böylece, Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan kaynaklanan desteklerle, bina güçlendirme faaliyetleri daha ekonomik hale gelebilir.
Kentsel Dönüşümde Riskli Yapının Güçlendirilmesinde Faiz Desteği
6306 sayılı Kanun kapsamında güçlendirme, yeniden inşa veya benzeri faaliyetler için kredi kullanmak isteyen gerçek ya da tüzel kişiler, Bakanlık ile protokol imzalamış bankalardan finansman sağlayabilir. Bu finansman için Hazinenin bağlı bulunduğu Bakanlığın teklifi üzerine Cumhurbaşkanınca belirlenen oranlarda faiz desteği verilir. Banka, kredi başvurularını kendi mevzuatı ve protokol koşulları çerçevesinde inceleyerek Bakanlığa bildirir. Bakanlık ise, projenin 6306 sayılı Kanun hükümlerine uygunluğunu değerlendirir ve uygun görülen başvurulara ilişkin faiz desteği sağlanacağı bilgisini bankaya iletir. Bu süreçte, bankanın talep edebileceği masraf, sigorta ve benzeri giderlerin hak sahipleri tarafından ödenmesi esastır.
Sonuç olarak, riskli yapıların tespiti, tahliye ve yıkım süreçleri ile güçlendirme seçenekleri, 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmeliklerle detaylı şekilde düzenlenmiştir. Binaların depreme dayanıklı hale getirilmesi hususu, hem kamu güvenliği hem de maliklerin mülkiyet hakları yönünden büyük önem taşır. Dolayısıyla, süreçlerin eksiksiz ve usule uygun şekilde işletilmesi, tarafların mağduriyet yaşamaması ve kamusal yararın sağlanması bakımından titizlikle takip edilmelidir.