RİSKLİ YAPILARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ: Çoğunluk Kararına Katılmayanların Hisseleri Hangi Usule Göre Satılır?
RİSKLİ YAPILARDA PAYDAŞLARIN HİSSELERİNİN SATIŞI: USUL VE UYGULAMA
GİRİŞ
Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapılar, rezerv yapı alanları ve riskli alanlardaki taşınmazlar açısından hukuki ve idari düzenlemeler çerçevesinde yürütülmektedir. Bu süreçte paydaşların en az %51 çoğunlukla aldığı kararlara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışına ilişkin usul ve esaslar 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmeliklerle belirlenmiştir.
Mevzuat kapsamında, paydaşların en az salt çoğunluğu (%51) ile alınan uygulama kararlarına katılmayan maliklerin hisseleri belirli bir usule göre satışa çıkarılmaktadır. Bu süreç, hissedarların menfaat dengesinin korunması ve kentsel dönüşüm projelerinin etkin şekilde yürütülmesi amacıyla düzenlenmiş olup, satış sürecine ilişkin prosedürler, ilgili idarelerin denetiminde gerçekleşmektedir.
1. SATIŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI
Riskli yapılar ve rezerv yapı alanlarında paydaşların en az %51 çoğunlukla aldığı uygulama kararı doğrultusunda, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için ilgili idarelere başvuruda bulunulması gerekmektedir.
Bu kapsamda, hisseleri satışa çıkarılacak maliklere ilişkin aşağıdaki belgeler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na veya İstanbul özelinde yetkilendirilmiş ilçe belediyelerine sunulmalıdır:
- En az %51 oranında çoğunluk sağlandığını gösterir belgeler (anlaşan maliklerin imzaladığı karar tutanağı, sözleşme veya vekaletname örnekleri),
- Karara katılmayan maliklere, alınan kararın ve anlaşma şartlarının ihtiva eden teklifin bildirilmesine ve kabulü için 15 gün süre verildiğine dair belgeler,
- Satışa konu arsa paylarının değerinin tespitine ilişkin, Sermaye Piyasası Kurulu’na (SPK) kayıtlı lisanslı değerleme kuruluşlarından alınmış raporlar,
- Satışı yapılacak hisselere sahip maliklerin tebligata elverişli adres bilgileri.
2. SATIŞ USULÜ VE KOMİSYONLARIN OLUŞTURULMASI
Satış süreci, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya İstanbul’da yetkilendirilen ilçe belediyeleri tarafından yürütülen “Bedel Tespit Komisyonu” ve “Satış Komisyonu” tarafından gerçekleştirilir. Bedel Tespit Komisyonu, SPK lisanslı değerleme kuruluşlarının belirlediği taşınmaz değerini dikkate alarak rayiç bedeli belirler. Satış Komisyonu, belirlenen rayiç bedel üzerinden açık artırma yöntemiyle satış işlemini gerçekleştirir.
İstanbul’da kıymet takdir ve satış yetkisi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından ilçe belediyelerine devredilmiştir. Satış sürecinde, salt çoğunluk tarafından alınan uygulama kararına katılmayan maliklerin hisseleri, noter kanalıyla yapılan bildirim veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan yöntemiyle kendilerine tebliğ edilir. Muhtarlıkta yapılan ilan süresinin sonunda, bildirimin yapıldığı kabul edilir ve satış işlemi başlatılır.
3. PAYLARIN SATIŞI VE AÇIK ARTIRMA USULÜ
Satış süreci şu aşamalardan oluşmaktadır: Öncelikli olarak, paydaşlar arasında satış yapılması esastır. Yani, en az %51 oranında anlaşan maliklerin, karara katılmayan maliklerin hisselerini satın almaları önceliklidir. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satış yapılması için açık artırma usulü uygulanır. Açık artırma sürecinde, satışa konu olan hisselerin rayiç bedeli tapuya bildirilir ve satış sürecinin başlatıldığına dair tapu kütüğüne şerh konulur.
Kanun değişikliği öncesinde, satış işlemleri yalnızca anlaşan paydaşlar arasında yapılabilmekteydi. Ancak, yeni düzenleme ile satış işlemi, belirli koşullar sağlandığında kamuya veya üçüncü şahıslara da yapılabilmektedir.
Bu kapsamda: Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında, satışı gerçekleştirilemeyen paylar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın talebiyle belirlenen rayiç bedel üzerinden Hazine adına tescil edilmekte ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere ilgili kamu kurumlarına tahsis edilmektedir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya paydaşların belirlediği üçüncü şahıslara satış yapılmaktadır.
4. SATIŞ SÜRECİNİN TAMAMLANMASI İLE TEBLİGAT USULÜ VE MALİKLERE BİLDİRİM
Satış işlemi sonucunda, en yüksek teklifi veren paydaş veya üçüncü şahıs, satış bedelini 7 gün içerisinde banka hesabına yatırmak zorundadır. Ödeme tamamlandıktan sonra, tapu devri gerçekleştirilerek yeni malik adına tescil edilir ve ilgili idareye bildirilir. Satış sürecinde, satışın gerçekleştirildiği salonlara, satışı izlemek isteyen maliklerin katılımına izin verilmekte, ancak bu kişilerin açık artırmaya müdahale etmelerine müsaade edilmemektedir.
Satış sürecinin hukuki güvenliğinin sağlanması adına, maliklere yönelik tebligatlar aşağıdaki yöntemlerle yapılmaktadır: e-Devlet üzerinden elektronik tebligat, İlgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan, Tapuya bildirim yapılarak taşınmazın satış sürecine konu olduğunun beyanlar hanesine işlenmesi. Tapu müdürlüğüne elektronik tebligat adresini bildiren maliklere, tebligatlar elektronik ortamda da iletilebilmektedir.
SONUÇ
Kentsel dönüşüm projelerinde, en az %51 oranında malik çoğunluğu ile alınan kararlara katılmayan maliklerin hisseleri, belirlenen yasal usuller çerçevesinde satışa çıkarılabilmektedir. Bu süreçte, öncelikli olarak anlaşmalı paydaşlara satış yapılmakta, ancak bu mümkün olmadığı takdirde üçüncü şahıslara açık artırma yöntemiyle satış gerçekleştirilmektedir. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında satış gerçekleşmezse, taşınmazlar Hazine adına tescil edilerek kamu yararı çerçevesinde değerlendirilmek üzere ilgili idarelere devredilmektedir.
Satış sürecinin hukuki güvenliği açısından, tebligat işlemleri hem fiziksel hem de elektronik ortamda gerçekleştirilmekte ve maliklerin bilgilendirilmesi sağlanmaktadır. Bu çerçevede, kentsel dönüşüm uygulamalarının etkin şekilde yürütülmesi ve malik haklarının korunması için belirlenen yasal prosedürlere titizlikle uyulması gerekmektedir.