KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA RİSKLİ YAPILARDA ORTAK KARAR PROTOKOLÜ DÜZENLENMESİ ve KAT MALİKLERİNİN TOPLANTI YAPMASI ZORUNLU MUDUR?
RİSKLİ YAPILARDA ORTAK KARAR PROTOKOLÜ ve TOPLANTI ZORUNLULUĞU
6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm uygulamalarında, kat maliklerinin toplantıya çağrılması ve ortak karar alma süreci, zaman içerisinde yapılan yönetmelik değişiklikleriyle farklı şekillerde düzenlenmiştir. Nitekim bir dönem kat malikleri toplantısı zorunlu tutulmuşken, 06.01.2023 tarihli Yönetmelik değişikliği ile toplantı yapılması zorunluluğu kaldırılmış ve herhangi bir toplantı şartına bağlı olmaksızın işlemlerin yürütülebileceği hüküm altına alınmıştır. Ancak bu düzenleme 21.05.2024 tarihli Yönetmelik ile yürürlükten kaldırılmıştır. Dolayısıyla süreç içerisinde bu konuda farklı uygulamalar söz konusu olmuştur. Son olarak 04.02.2026 tarihinde yürürlüğe giren Yönetmelik değişikliği ile kat malikleri toplantısının yapılması yeniden zorunlu hale getirilmiştir. Buna göre, maliklerden herhangi birinin talebi üzerine tüm kat maliklerinin toplantıya çağrılması gerekmektedir. Toplantı yeri ve zamanı, Yönetmeliğin EK-12’sinde yer alan standart çağrı formu doldurulmak suretiyle ilan edilir. Bu çağrı; ilgili mahalle muhtarlığında veya yapı henüz yıkılmamış ise binanın ilan panosunda en az 15 gün süreyle asılmak ya da noter aracılığıyla kat maliklerine tebliğ edilmek suretiyle yapılabilecektir.
Bu düzenleme ile kat maliklerinin karar alma süreçlerine daha etkin şekilde katılımının sağlanması amaçlanmış, uzun süredir uygulamada tartışma konusu olan toplantı usulüne ilişkin belirsizlikler de önemli ölçüde giderilmiştir.
04.02.2026 tarihli 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile kat malikleri toplantısı yeniden zorunlu hale getirilmiştir. Anılan Yönetmelikte toplantı usulü şu şekilde düzenlenmiştir: “Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır…” Devamında ise toplantının çağrı usulü, ilan şekli, toplantı ve karar yeter sayısı ile toplantıya katılmayan maliklere yapılacak bildirimlerin usulü ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Buna göre; toplantı çağrısı Yönetmeliğin EK-12’sinde yer alan form kullanılarak yapılacak, çağrı ilgili muhtarlıkta veya yapı henüz yıkılmamış ise binanın ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilmek ya da noter aracılığıyla maliklere tebliğ edilmek suretiyle gerçekleştirilecektir. Toplantı, hisseleri oranında maliklerin en az salt çoğunluğu ile yapılacak ve kararlar yine en az salt çoğunlukla alınacaktır.
Bu nedenle, Yönetmelikle yeniden getirilen toplantı zorunluluğuna özellikle dikkat edilmesi gerekmektedir. Zira yapınızın riskli yapı olarak tespit edilmesinden sonra, ilerleyen aşamalarda herhangi bir hak kaybı veya usule ilişkin uyuşmazlık yaşanmaması adına kat malikleri toplantısının Yönetmelikte öngörülen usule uygun şekilde gerçekleştirilmesi ve sürecin buna göre yürütülmesi büyük önem arz etmektedir.
